中联地产集团董事长 杜 欣

美联物业全国研究中心总监 徐 枫

港置地产董事总经理 陈 鹏

世华地产营业总经理 林家乐

深圳家家发房屋理财中心有限公司总经理 庄 洲

海王地产、海王城置业董事长、总经理 蓝伟光

活动缘起

“没有做不好的行业，只有做不好的企业。”数年前，一位中介老总如是说。

遥想当年，行业领头羊全年佣金总额几个亿，人均产值40余万，火爆的市场，火爆的人气，火爆的成交。时至今日，市场依旧在发展中前行，如何在理性的市场中获得收益，如何在萎缩的成交量上取得最大的市场份额。行业发展至今，每一次的市场调控都是一块试金石，市场份额逐渐向品牌中介聚合。

行业危机面前，品牌中介看到了更多商机，强者恒强的局面更清晰，而数量众多的小中介在关系生死存亡的严酷市场面前，是进还是退？是攻还是守？应对策略不同，其结局也将不同。市场还是那个市场，有波峰就有浪谷，而刚需买房、小房换大房、旧房换新房是永恒的置业主旋律，有哪个品牌中介能用佣金收入撑起强者的一片天？迈入2013年，我们将拭目以待。

地产行业记者 方汉辉

中原地产

中小户型物业需求动力充足

自2011年“7.11”以来，深圳楼市经历了持续半年多的低迷期，在限购为核心的房地产调控政策下，投资客已基本立场，市场成交以刚需为主导，成交价格也回落至1.9万/平以下。

直至2012年初，随着首套房贷利率的下调，春节后市场开始缓步复苏，刚性需求得以逐步释放，上半年成交量顺利完成筑底阶段。

6、7月央行连续两次降息，与年内两次降准形成的叠加效应，促使流动性得到进一步的释放，房地产市场也得以持续放量，改善型需求也相继入市，成交量稳步回升，在7月到达峰值。

下半年市场并没有出现持续大幅的反弹，传统的“金九银十”平淡收场，成交量保持在6千套的水平小幅波动，成交价格则维持小幅攀升的态势。

预计2013年，宏观层面仍将延续现有的调控政策，加强政策间的协调性，根据市场变化灵活采用一些预调微调的手段来加强市场的稳定性。

随着城镇化的逐步推进，未来刚性自住需求仍为政策调控的保护对象，未来中小户型物业需求动力充足，所以预计明年二手住宅成交量将在今年的基础上小幅增加。

而价格方面，随着房地产市场的基本面逐步转好，各方对后市预期普遍看好，各地频现的地王也使得开发商的信心进一步增强，新房价格普遍出现上调的现象，二手业主降价的动力不足，所以预计明年二手住宅价格将延续今年的态势继续稳步向上攀升。

中联地产

刚需理性释放

2012年，深圳楼市的限贷限购等政策虽然不曾放松，不过首套房贷利率打折、两次降低存款准备金率、两次下调基准利率、推出公积金贷款等一系列支持刚需购房的政策，对刺激楼市回升起到显著作用。

全年二手房成交预计将突破6.6万套，虽然同比下降约一成，但已完全走出去年“711政策”（二手住宅交易按评估价征税）以来的低迷，3月份后成交量不断攀升，并在9月创下年内新高8521套。

成交均价也平稳回升，从第一季度的1.6万元/平方米，涨到第四季度的1.8万元/平方米，涨幅超过一成，其中11月份的成交均价更是创下历史新高，达18244元/平方米。

另一方面，中联二手房研究院的监测显示，首次置业的刚需已成市场绝对主流，所占比重超过七成。

美联物业

工商铺价格上行有阻力

就2013年而言，我们仍然看好楼市。国内经济增速虽然下行，但从全球视角看，中国还是巨大的市场，大环境如此，房价难言下跌。

前不久，上证指数跌破2000点；楼市成交自冰点逐步修复中。从投资角度，股票让老股民“很受伤”，楼市让投资者变身百万富翁。孰优孰劣，时间已经证明。

美联物业全国研究中心对2012年深圳楼市的总结是商品住宅先抑后扬；工商铺一手市场再次迎来春天，二手买卖受评估价过户政策影响，低位潜行。

就住宅市场而言，2012年一二手商品住宅合计成交套数约9.7万套，小胜2011年9万套，预计2013年深圳商品住宅年度成交套数将在今年基础上升两成，有望达到11万套。尽管如此，深圳楼市的成交量还处于一个脆弱的状态，需要被呵护。

2013年对市场影响最大的将是房产税政策，而且深圳是第二波试点的重要城市。房产税开征，对豪宅市场影响明显。

我们建议手头上有比较多豪宅的客户赶紧出售物业，因为短期内资产溢价的空间相对较小，加之豪宅在深圳租赁市场并不受欢迎。中下游继续复苏，带动土地成交稳定。但深圳土地交易主要是在二级市场间转换。

就工商铺市场而言，由于企业经营环境不会迅速改善，预计2013年工商铺价格大幅上行有阻力。

租户对租金的敏感度在提升，表明承接能力逼近临界点。2013年对深圳工商铺而言是交易平稳的一年。

港置地产

明年二手住宅或小幅回升

2013年深圳二手房成交量仍会有上涨的空间，由于政策全面放松的可能性比较小，上涨的空间比较有限，总体上成交与平稳为主。

在客户细分市场方面，投资性需求入市将继续维持较低的水平，刚性需求客户仍将占据市场主流。

此外，公积金贷款政策的进一步实施将激活更多的刚需客户，在一定程度上将提升成交量。从成交结构上看，二手住宅仍将是全市住宅成交的主流。

另外，轨道交通规划的利好，将有利于楼市。轨道三期工程已经启动，预计到2016年将再建成五条地铁。对于购房者而言，地铁开通后，购房选择将会扩大。对于地铁经过的前海、龙华、以及相对偏远的松岗、坪山等片区，由地铁带动片区发展的效应可望会更大，促使有更多的购房者考虑选择这些片区的物业。

在商用物业方面，今年10月份开始实行的非住宅类存量房按评估价征税的政策，仍将抑制二手商用物业的交易量。

从实施一段时间后的效果来看，二手商用物业的成交量急剧下滑。在未来较长一段时间，此政策抑制交易的作用仍将继续发挥，这一部分的资金将会转向一手商业市场，一手商用物业因此受益。

世华地产

刚性需求依然是市场主力

近一段时间以来，伴随着销售业绩飘红，各开发商基于库存消化及未来发展的考量，大都积极拿地补仓，此外地方年末出现推地潮，双方面作用使得土地市场频现“新地王”，各大开发商都表示了对后市的乐观和看好态度。

2013年，虽然宏观经济下行压力依然较大，房地产市场也不可避免的将遭受一定影响，但是，事实表明未来房地产市场仍然是高速发展的行业。

预计明年楼市调控仍将持续，限贷、限购等政策短期放松可能性不大，伴随着房产税政策的推广，房地产市场发展将更趋理性、健康，很难再现大起大落的场景。

综上所述，预计未来住宅市场，刚性需求依然是未来市场的主力，特别是90平米以下的中小户型将会是整个市场成交的热点。但随着调控深入，长期累积的改善型需求也会走出观望；而在当前投资渠道缺乏的形势下，配置高端不动产仍是投资者增值保值的一个大趋势。预计明年二手房市场将会平稳回升。

非住宅物业方面，由于2012年10月1日，深圳非住宅物业按评估价征税政策出台业主与客户多选择观望；预计2013年，政策接受度逐渐提高，部分对写字楼有自有需求的客户也将入市，此外股市的大幅下跌，投资渠道收窄，因此非住宅物业市场回暖可期。

家家发地产

租赁市场迎来新一轮活跃

2012年深圳住宅租赁价格呈现稳中有涨的趋势。随着毕业季的到来，第三季度租赁市场活跃，量价齐升。第四季度开始，在二手房市场“暖意融融”之时，住宅租赁市场淡季效应愈发明显，家家发市场研究中心数据显示，12月上半月租赁市场的成交量和租金均价依旧延续下跌势头。部分业主意识到租赁市场步入淡季，开始小幅下调租金。

展望2013年，深圳住宅租赁市场将迎来新一轮的活跃态势，租房仍是很多白领阶层的首选。业主卖房不易，同时担心卖出后不能再买回来，预计会有更多业主选择出租房子，以租养供。另一方面，物价持续上涨，全球金融环境不景气，加上深圳地铁三期工程的启动，将大大缩短原特区内外的距离，很多刚性置业者将推迟购房计划，选择租房观望，使得租房需求更加旺盛。供、求同时增长的结果是：未来一段时间内，深圳租赁市场活跃度将上升，租金水平则保持平稳走势。

海王地产

多重利好给力南山二手楼市

之所以谈到南山区二手住宅2013年会有上扬，主要体现在南山区的各个片区都有很大的利好，这种利好不是短期的，而是长期影响南山区发展的。前海开发区越来越得到各方面的重视，后海总部基地的带动，蛇口大量资金的注入，宝安区的快速发展，都将影响南山区的二手住宅走势。

产业发展带来了大量的客户，产业发展也提高了客户的购房能力，南山区虽然也有新盘供应，但是量少，很难满足市场需求，大量的二手住宅越来越受到客户的青睐。

随着信息化的发展，客户可以足不出户的提前锁定目标，针对自己的需求和购买力在众多二手住宅里选择，正是这种多人竞争的局面促进了二手住宅价格的上扬。